كراء العقار في المغرب: كم يتبقى لك من الإيجار في 2026؟
يبدأ الاستثمار الجيد بالدخل الذي تحتفظ به فعلاً. قبل تحديد كراء عقار بالدار البيضاء، ميّز بين المبالغ المحصلة والأساس الخاضع للضريبة والمبالغ المحجوزة مسبقاً.
فريق تحرير AMJ · تاريخ التحقق من المصادر
ابدأ بوضعيتك كمالك
يتناول هذا الدليل الدخول العقارية الخاصة للأشخاص الذاتيين وفق المادة 61 من المدونة العامة للضرائب. العقار المملوك لشركة أو المدرج ضمن أصل مهني يخضع لقواعد مختلفة. والحجز بنسبة 5٪ الذي أُدخل في 2026 لبعض منتجات الكراء المهنية لا يحل محل نسب المالك الفرد المبينة أدناه.
في النظام العادي، تستفيد أكرية المباني المؤهلة من تخفيض 40٪ من الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة المحدد وفق المادة 64. تدخل نسبة 60٪ المتبقية في حساب الضريبة التصاعدية مع باقي الدخول الخاضعة. هذا التخفيض قاعدة ضريبية، وليس نفقة أديتها فعلاً.
الحجز تسبيق إلا عند اختيار النظام الإبرائي
قد تكون الشركة المكتَرية أو المهني الخاضع لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة ملزماً بالحجز. يُخصم الحجز العادي من الضريبة السنوية، بينما لا يطبق المكتري الفرد هذا الإجراء عادة.
يمكن للملاك المؤهلين اختيار ضريبة إبرائية بنسبة 20٪ على الدخل الإجمالي الخاضع للحجز. لا يُطبق الخيار تلقائياً عند بلوغ 120 ألف درهم، ولا يُحسب بعد تخفيض 40٪. أودع الطلب إلكترونياً وسلّم وصله للجهة المؤدية وفق الآجال القانونية. الإعفاء من التصريح يخص فقط الدخول المشمولة بالخيار.
| الكراء السنوي بالدرهم | الحجز | الأثر |
|---|---|---|
| حتى 40,000 | لا حجز عادي | ليس إعفاءً عاماً من الضريبة |
| أكثر من 40,000 وأقل من 120,000 | 10٪ | تسبيق قابل للخصم |
| 120,000 فما فوق | 15٪ | تسبيق قابل للخصم |
| خيار إبرائي مستوفٍ للشروط | 20٪ من الإجمالي | ضريبة نهائية على الدخل المشمول |
مثال واضح: 10 آلاف درهم شهرياً
نفترض تحصيل كراء سنة كاملة، دون تعديل للإجمالي أو دخول أخرى أو تخفيضات عائلية. الأساس العادي يساوي 72,000 درهم: 120,000 × 60٪. الضريبة التصاعدية تساوي 4,400 درهم: 2,000 عن الشريحة بين 40,000 و60,000 ثم 2,400 عن 12,000 التالية. وقد تكون جهة معنية حجزت 18,000 درهم بنسبة 15٪؛ تتم التسوية عبر التصريح دون استرداد نقدي تلقائي.
مع خيار إبرائي صحيح، تبلغ الضريبة 24,000 درهم على نفس الإجمالي. وجود دخول أخرى يغيّر المقارنة. لا تشمل الأمثلة شغور العقار أو الإصلاحات أو التمويل أو رسم الخدمات الجماعية؛ قارن أيضاً صافي نتيجة الاستغلال.
- الكراء الإجمالي120.000 MAD
- الأساس الخاضع في النظام العادي72.000 MAD
- الضريبة في النظام العادي4.400 MAD
- الضريبة الإبرائية الاختيارية24.000 MAD
جهّز ملفاً واضحاً للتصريح
احتفظ بعقد الكراء والوصولات وكشوف الحساب وشهادات الحجز. في النظام العادي يُصرح بالدخول العقارية عموماً قبل فاتح مارس من السنة التالية عبر SIMPL: قبل فاتح مارس 2027 بالنسبة لدخول 2026. عدم الحجز لا يلغي واجب التصريح.
ننظر في AMJ إلى الكراء الممكن تحقيقه وتكاليف الملكية ووضعية المكتري معاً. لا تصبح نسبة العائد مفيدة إلا عندما تكون فرضياتها واضحة.
DGI · Code général des impôts 2026 · DGI · Guide fiscal MRE 2025
أسئلتك وإجاباتها
هل كراء أقل من 40 ألف درهم معفى تلقائياً؟
لا. هذا الحد يتعلق بالحجز العادي لدى بعض المؤدين. الضريبة النهائية تتوقف على الدخل الإجمالي الخاضع والمقتضيات المطبقة.
هل تُحسب نسبة 20٪ بعد تخفيض 40٪؟
لا. النسبة الإبرائية تطبق على الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة والمشمول بالحجز.
المصادر الرسمية
CGI 2026 · art. 15 ter, 64, 73, 82, 160 bis
معلومات عامة للملاك الأفراد. الأمثلة توضيحية؛ وتتوقف المعاملة الضريبية على وضعيتك والقواعد السارية بتاريخ العملية.