بيع العقار بالمغرب: احسب الضريبة قبل قبول العرض
السعر المتفق عليه لا يكشف كل تفاصيل البيع. فهم الضريبة والوثائق وآجال الأداء يساعدك على التفاوض وأنت تعرف المبلغ المتاح فعلاً.
فريق تحرير AMJ · تاريخ التحقق من المصادر
قارن الربح الخاضع والحد الأدنى
في البيع العقاري الخاص الخاضع للضريبة، تبلغ النسبة المعتادة على الربح 20٪. ويمكن أن ينطبق حد أدنى قدره 3٪ من ثمن التفويت حتى عند ضعف الربح أو انعدامه. العمليات المعفاة تتطلب تحليلاً مستقلاً.
الربح ليس مجرد الفرق بين ثمن البيع والشراء. تتيح المادة 65 احتساب مصاريف اقتناء واستثمارات موثقة وتكاليف تمويل مؤهلة. تُقيّم مصاريف الاقتناء عادة جزافياً بنسبة 15٪ من ثمن الشراء، إلا عند إثبات مبلغ أعلى. يجب تطبيق معاملات إعادة التقييم السنوية. الصيانة العادية ليست تلقائياً استثماراً مقبولاً ضريبياً.
مثال دون اختراع معامل لإعادة التقييم
نفترض بيعاً بمبلغ 2,000,000 درهم دون مصاريف تفويت، وتكلفة اقتناء معدّلة ومتحققاً منها قدرها 1,500,000 درهم. الربح 500,000 درهم؛ وضريبته بنسبة 20٪ تساوي 100,000 درهم، مقابل حد أدنى قدره 60,000 درهم. المبلغ التوضيحي الواجب هو الأكبر: 100,000 درهم.
لو كان الربح 100,000 درهم فقط، لبلغت ضريبته 20,000 درهم، فيسري الحد الأدنى 60,000 درهم على هذا البيع غير المعفى. اطلب الحساب قبل تحديد أدنى عرض تقبله.
- 20٪ من ربح 500,000100.000 MAD
- الحد الأدنى 3٪ من الثمن60.000 MAD
- 20٪ من ربح 100,00020.000 MAD
إعفاء السكن الرئيسي: تحقّق من شروطه
تنص المادة 63 على إعفاء السكن الرئيسي المؤهل المخصص لهذا الغرض منذ خمس سنوات على الأقل. يجب ألا يكون قد كُري أو خُصص لاستعمال مهني، مع التحقق من التعريف القانوني والإثباتات. يمنح النص مدة أقصاها سنة من تاريخ شغور السكن لإتمام التفويت.
إذا بيع السكن الرئيسي المؤهل بأكثر من 4,000,000 درهم، ينطبق الحد الأدنى 3٪ على الجزء الزائد. عند البيع بخمسة ملايين، يكون المبلغ 30,000 درهم. ولا تفترض إعفاء كل تفويت بين الأقارب: تميز المدونة بعض الهبات عن البيع بمقابل.
نظّم التصريح والسيولة عند البيع
يُنجز التصريح بالربح والأداء عموماً خلال 30 يوماً من التفويت. يمكن لطلب الرأي المسبق وفق المادة 234 المكررة خمس مرات توضيح العملية المقترحة قبل التوقيع.
عند غياب الرأي المطلوب أو عدم الالتزام بأساس تصفيته، قد تفرض المادة 173 أداءً مؤقتاً يرفع المدفوع إلى 5٪ من الثمن، مع الاستثناءات والتسوية اللاحقة. هذا مختلف عن الحد الأدنى 3٪. جهّز عقد الشراء وفواتير الاستثمار وإثباتات التمويل ووثائق السكن الرئيسي مبكراً.
أسئلتك وإجاباتها
من يؤدي ضريبة الربح العقاري؟
البائع. رسوم التسجيل والمحافظة المرتبطة بالشراء تكاليف مختلفة.
هل يكفي أن أكون قد سكنت العقار؟
لا. يجب التحقق من مدة خمس سنوات والاستعمال والتعريف القانوني والإثباتات مجتمعة.
المصادر الرسمية
CGI 2026 · art. 63, 65, 73, 83, 144, 173, 234 quinquies
معلومات عامة للملاك الأفراد. الأمثلة توضيحية؛ وتتوقف المعاملة الضريبية على وضعيتك والقواعد السارية بتاريخ العملية.