Vendre au Maroc : le calcul fiscal à faire avant de dire oui
Le prix accepté ne dit pas tout d’une vente. Comprendre l’impôt, les justificatifs et le calendrier de paiement permet de négocier en connaissant le montant réellement disponible.
La rédaction AMJ · Sources vérifiées
Comparez le gain imposable et le minimum
Pour une cession immobilière privée imposable, le taux courant de l’IR sur le profit foncier est de 20 %. Un minimum de 3 % du prix de cession peut s’appliquer même en l’absence de gain. Les opérations exonérées demandent une analyse distincte.
Le profit n’est pas simplement le prix de vente moins le prix d’achat. L’article 65 prévoit les frais d’acquisition, certains investissements justifiés et frais de financement éligibles. Les frais d’acquisition sont généralement évalués à 15 % du prix d’achat, sauf justification d’un montant supérieur. Les coefficients annuels de réévaluation doivent être appliqués. L’entretien courant n’est pas automatiquement un investissement admissible.
Un exemple sans coefficient de réévaluation inventé
Supposons une vente à 2 000 000 MAD, sans frais de cession, et un coût de revient déjà vérifié et réévalué de 1 500 000 MAD. Le profit est de 500 000 MAD. À 20 %, l’impôt atteint 100 000 MAD ; le minimum de 3 % est de 60 000 MAD. Le montant illustratif retenu est donc 100 000 MAD.
Avec un profit de seulement 100 000 MAD, les 20 % donnent 20 000 MAD : pour cette vente non exonérée, le minimum de 60 000 MAD prévaut. Faites établir le calcul avant de fixer votre prix plancher.
- 20 % d’un profit de 500 000100 000 MAD
- Minimum de 3 % du prix60 000 MAD
- 20 % d’un profit de 100 00020 000 MAD
Résidence principale : une exonération à documenter
L’article 63 prévoit une exonération pour une résidence principale éligible affectée à cet usage depuis au moins cinq ans. Le bien ne doit pas avoir été loué ou affecté à un usage professionnel ; la définition légale et les justificatifs doivent être vérifiés. Un délai maximal d’un an après la vacance est prévu pour réaliser la vente.
Si cette résidence éligible est vendue au-delà de 4 000 000 MAD, le minimum de 3 % concerne la fraction excédentaire. À 5 000 000 MAD, cela représente 30 000 MAD. Une vente entre proches n’est pas automatiquement exonérée : le CGI distingue certaines donations des cessions à titre onéreux.
Anticipez la déclaration et la trésorerie
Déclaration et paiement du profit foncier interviennent généralement dans les 30 jours de la cession. L’avis préalable prévu à l’article 234 quinquies permet de clarifier le traitement de la vente envisagée avant signature.
Sans cet avis ou lorsque sa base de liquidation n’est pas suivie, l’article 173 peut imposer un versement provisoire portant le montant payé à 5 % du prix, sous réserve des exclusions et de la régularisation. Il est distinct du minimum de 3 %. Rassemblez acte d’achat, factures d’investissement, preuves de financement et documents de résidence principale.
Vos questions, nos réponses
Qui paie l’impôt sur le profit immobilier ?
Le vendeur. Les droits d’enregistrement et de conservation dus à l’achat sont des coûts différents.
Avoir habité le bien suffit-il pour être exonéré ?
Non. La durée de cinq ans, l’usage, la définition légale et les justificatifs doivent être examinés ensemble.
Sources officielles
CGI 2026 · art. 63, 65, 73, 83, 144, 173, 234 quinquies
Repères généraux pour les propriétaires privés. Les exemples sont illustratifs ; votre traitement fiscal dépend de votre situation et des règles à la date de l’opération.